Иво Димовски е професионален инвеститор в имоти с над 10 години опит в България, Германия и Швейцария. Работил е за големи световни компании. Ръководил е екипи, управлявал е бюджети за милиони, споделя стратегиите си за успешни имотни инвестиции. Срещаме се с него на специализираното събитие за недвижими имоти „Играта на имотите“, на което той е съорганизатор заедно с Камарата на строителите във Варна. Събитието се проведе в хотел „Черно море“ и събра над 300 души.
-Г-н Димовски, да започнем интервюто с малко по-общ въпрос. Какви са различните сегменти на пазара на недвижими имоти и какво се случва там в момента?
-Много хора говорят за пазара на имоти, защото той беше най-интензивният пазар като активи в България за последните 5 години. Станахме много експертите по имоти. Истината е, че има хора, които наистина правят практични неща – влизат на пазара и инвестират собствените си средства. Има и други, които просто го наблюдават и дават своето мнение. Разликата е фундаментална. Ние, инвеститорите, отиваме и залагаме собствен капитал, а хората, които наблюдават, просто анализират данни. Смятам, че мнението на инвеститорите трябва да е по-тежко, защото ние виждаме какво се случва с нашите собствени пари. Има много анализатори, които казват, че пазарът се срутва и вече няма да го има. Не съм съгласен. Това е активът, който българите държат най-много. Ако българинът има 100 единици богатство, половината и повече от него е в имоти. Всички други неща са по-скоро в депозити в банки и много по-малко в алтернативни активи.
-А в други държави каква е картината?
-Там е фундаментално различно. Един млад човек в България, по-скоро ще иска да си купи имот. Един млад немец в Германия би предприел това едва на 3-то, 4-то място.
-Какво би предприел на първо?
-Първото ще е да инвестира в акции и фондове, защото може да отвори една апликация на телефона, да сложи 100 евро и няма дори и да мисли за това.
-Кое е по-добре?
-Мисля, че и двете са добре. Имотите са един вечен пазар. В България културата не може да се промени за един ден и да стане като немската. Няма да живеем само под наем, въпреки че този пазар бумти и ще се развива много добре, защото много хора от чужбина не искат да наемат. Много българи не искат да купуват и да затварят капитала и по-скоро наемат жилища, но имотният пазар е в центъра на една функция, която трябва за всеки живот. Злато може да имаш, може да нямаш. Не ти трябва всеки ден. Но покрив ти трябва. Има сегменти на пазара, които в изминалите 5 години бяха много интензивни, но сега се забавиха. Например инвестицията „на зелено“, която е по-бавна, но разбира се, има проекти, които наистина си заслужават. Вторият сегмент е старото строителство, където, според мен, поради намалено търсене на инвестиции „на зелено“, вторичният пазар бумти и това е примерът за Варна. Градът няма много опции за ново строителство и когато има добри възможности, хората трябва да се възползват от тях, ако строителят е добър.
-Тази тенденция за Варна от кога е?
-Мисля, че отдавна, защото Варна има някои инфраструктурни трудности.
-Кои са те?
-Токът в крайните квартали и недостатъчен капацитет да се включват нови сгради. Това намалява възможността нови сгради да бъдат построени бързо. Ако ти не можеш да вадиш продукт на пазара и да задоволяваш търсенето за него, хората отиват и търсят старо строителство, защото само това е опцията им. Тогава пък старото строителство е лимитирано като количество и имаш повече търсене, съответно цената се вдига. Варна е много интересна, защото вторичният пазар е изключително ликвиден. Това означава, че ако имате малък апартамент в града на топ място или дори в средно хубави квартали, те са много търсени.
-Голяма част от общественото мнение е, че много се строи, презастроява, няма зелени пространства и т.н. От друга страна, строители и брокери постоянно показват данни, които по някакъв начин опровергават това. Къде се къса връзката?
-Бих казал първо: Не питайте обущаря трябват ли ви обувки. Но да кажем и нещо друго – хората в България са раздразнени, според мен, заради това, че публичната инфраструктура много изостава от частния интерес. Законите и регулацията у нас, частичните ПУП-ове, това, че един квартал не се мисли цялостно преди да се застрои, всичко това са факти. Тук слагам отговорността не толкова в общината, а в тези които пишат законите.
-В държавата.
-Да. Защото общината не може да си каже, че няма да се съобразява със закона и да си направи един квартал.
-В предишен разговори ми казахте, че в Германия например е обратното и там докато всичко не е направено и планирано, не може да получиш разрешение за строеж, което звучи повече от логично и нормално. Толкова ли е трудно и в България това законодателство да се уреди?
-Истината е, че нашата администрация е толкова бавна, че да се направи тази реформа ще отнеме много години. Може би и инициативността на обществото не трябва да е към строителите, защото те изпълняват това, което им се казва. Най-логичното в един капитализъм е те да търсят своя интерес и да играят по тези правила. Другото по-интересно е, че в Германия, която е държавата на бюрокрацията, се взима разрешение за строеж много по-лесно, обаче там е забранено да се правят ПУП-ове на квартал на парче. Абсолютно забранено и по закон не може да се случи. Първо трябва да вземеш една огромна поляна и общината да го направи, за което има 2 години срок. Ако не го направи, я глобяват, защото по този начин тя ограничава възможността на хората имат нови квартали.
-Тоест там отговорността за ПУП-овете си е изцяло на общините, които имат интерес да ги направят, за да не ги глобят?
-Точно така. И ако има частни имоти там, те трябва да се компенсират. Общината може да дойде и да каже: вашият имот вместо да го давате на обезщетение за строеж, ние искаме да направим парк. И тогава трябва да ви обезщети пазарно, което е част от този голям ПУП и има заделен бюджет точно за тези неща. Работата на общината е да предпазва публичния интерес. Когато направи парка, вие нямате избор дали може или не може, но получавате адекватна пазарна цена.
-Знам, че за втори път Ви питам, но толкова ли е трудно това да се случи и тук?
-Същото е като, ако размътите водата на едно езеро, колко бързо ще я изчистите. Ще отнеме време. Трябва да падне утайката и да влезе нова вода.
-Тук размътена ли е водата?
-Тук е размътена много.
-Но не е паднала утайката?
-Да. И използвам тази аналогия не към хора. Размътването на водата е това, че ние правим частични закончета и не мислим концептуално какви искаме да са градовете след 40, 50, 100 години. Мислим как да си направим три парцелчета в „Малинова долина“ и после да продадем едни имоти. По никакъв начин не можем да казваме, че строителите са виновни, защото строителят не е политик. Той има парцел, икономически интерес и прави някакви пари, както се стреми да прави всеки един човек. Въпросът е тук политиците да имат визията да могат да правят тези неща, а това е много трудно в държава, в която няма никакви традиции. А е имало преди. Не трябва да забравяме хората, които преди комунизма са мислели с много голям мащаб и на по-високо ниво.
-Ще се върна пак към сделките „на зелено“ и един Ваш анализ, според който в Китай това вече е изключително ограничено, за да не се получава така, че хората финансират бизнеси на строители, които нямат достатъчно собствен капитал. Вероятно това не е особено съпоставимо към мащабите на България, но все пак как стоят нещата тук?
-Със сигурност има проекти във Варна например, където строителите нямат пари и разчитат някой да им даде първите вноски по предварителните договори, за да започнат да строят.
-Може ли да се каже това каква част от строителите са?
-Не мога да бъдат точен в този анализ, но мога да Ви кажа, че малките строители със сигурност са тези, които го правят. Ако си строител, имаш опция да вземеш свои пари и да построиш сградата, или да вземеш финансиране от банка. Опция номер 3 е да вземеш пари от хората, защото нямаш достъп до предишните две възможности. Това са рисковете, защото малките строители са тези, които няма история, банките не им дават финансиране.
-Обяснявате, че в Китай се е стигнало до регулация, защото това се е случвало твърде често. Тук има ли необходимост от такава или у нас не е чак такъв проблем?
-Разликата е, че в Китай държавната политика е да вадят много хора от бедност и да ги правят средна класа. За да може човекът, който е бил беден, да се чувства средна класа, той трябва да има имот. Самата държава казва: отиди, учи това, намери си работа, след това си направи предварителен договор и финансирай имот. Това беше една схема на държавата, в която те вкарваха стотици хиляди, дори милиони хора. Представете си, ако това го направят 50 млн.души, за тях държавата трябва да направи направо нови градове. Проблемът тук е, че тази система в някакъв смисъл се счупи, защото хората не купуваха по един апартамент, а по 4 и започваха да ги препродават. Китайското правителство не видя риска, че хората могат да омаскарят този процес. Ако купиш 4 имота и не можеш да ги изплащаш, строежът спира, защото той се финансира изцяло от хората.
-Но тук няма такъв проблем.
-Да, не мисля, че тук има такъв проблем. Но това, което ще видим, е паузиране на строежи и фалит на малки строители.
-Сега няколко блиц въпроса, заимствани от темите на лекциите във форума. Как се правят пари от имоти във Варна?
-Fix and flip. Намирате имоти вторичен пазар. Взимате подценен имот, реновирате го и го продавате. Това обаче е професия. Не може да го правиш в свободното си време. Това е все едно да си предприемач и да имаш собствена фирма.
-Това е най-бързият и ефективен начин да се печелят пари от имоти.
-Абсолютно, да. На нашето събитие например имаше хора, които доказано, с години са правили между 30 и 50% на собствения капитал на годишна база. Това нито един актив с този вид риск не може да ти го даде.
-Какво се случва с имотите по света и какво идва към България?
-По-високи лихви. До момента 80-90% от пазара се държи от кредити. Има още 100 млрд. от банките, които трябва да отидат някъде. Единият вариант е банките да ги вземат, другият да ги сложат в Европа. Депозитите като лихви започват да се качват и амплитудата между сегашен депозит и лихвата на ипотеките е много малка. Това означава, че макар и бавно, със сигурност лихвите в България ще се повишат.
-Как ще изглежда купувачът през 2035-та година?
-Ще търси стойност и доходност, защото ще има повече алтернативни къде да си сложи парите. Дигитализацията навлиза все повече и този пазар ще става все по-голям. Очаквам българинът, ако има 100 евро сега и 90 от тях вкарва в имоти, да намали този процент, но пък новите инструменти ще вкарат нови пари, може би от чужбина.
-Прогноза за цените на имотите?
-Прогнозата ми е, че ще имаме абсолютно плато във вторичния пазар, особено на готовите имоти. Ще има паузиране на строителството „на зелено“ в някои аспекти, а в други пък ще бъдат разпродавани, защото те ще са единствените сигурни. И третото нещо – нека хората много добре да знаят как да взимат финансиране и да си правят сметката. Ако лихвите са водата, която пълни басейна, има хора, които са ниски, и първи ще потънат. Много е важно добре да сметнете колко пари от доходите си можете да отделяте за вноската. И мислете за фиксираната лихва! Тя не е популярна в България в момента, а е най-популярното нещо в Германия.
-Потенциалът на Варна?
-Огромен. Магистрала „Хемус“, рано или късно ще бъде завършена. Ако Варна има магистрала до София, нещата се променят фундаментално. Говорим за намаляване на пътуването с между 2 и 3 часа.
-Имахте амбиции за политиката?
-Да, но това трябва да е в правилното време и правилното място с правилния подход.
-Нещо разочарова ли Ви или просто се отказахте?
-За мен са много важни принципите. Искам да видя много различна България. Вярвам, че ние можем и не приемам мисленето, че страната ни е малка. Швейцария например е два пъти по-малка и е една от най-развитите и богатите в света.
-Виждате ли някаква промяна в това мислене?
-Мисля, че всяка година има промяна. Обществото бавно, но славно се събужда. След 10 години ще е достигната критичната точка. Трябва да се връщаме и в историята. България е правила много хубави неща. Просто трябва да си ги спомним.
