В началото на 2025 г. пазарът на недвижими имоти в България е изправен пред значителна промяна, предизвикана от предложението за въвеждане на 20% данък ДДС върху продажбите на имоти в сгради на възраст до 5 години. Ако бъде прието, това законодателство ще наложи нови правила за физическите лица, които продават недвижимо имущество, и ще има сериозно въздействие върху цените, търсенето и поведението на участниците на пазара, коментират от бранша.
Какво предвиждат промените?
Съгласно предложените текстове, физическите лица, които продават нови имоти или строителни терени, ще бъдат третирани като данъчно задължени лица. Това означава:
- Регистрация по ЗДДС, независимо от липсата на търговски характер на сделката.
- Начисляване на 20% ДДС върху продажната цена.
- Задължение за внасяне на данъка в държавния бюджет.
Това ще засегне продажби на нови сгради или части от тях, прилежащи терени, както и учредяване или прехвърляне на други вещни права.
Възможни ефекти върху пазара
Според Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи, тези промени ще повлияят значително на цените и достъпността на жилищата:
- Увеличение на цените: За да компенсират ДДС, продавачите ще трябва да увеличат крайната цена на имотите.
- Намалена достъпност: Повишените разходи ще затруднят покупката на жилище, особено за млади семейства и хора със средни доходи.
- Конкуренция между физически лица и предприемачи: Промените ще изравнят условията за облагане на сделки, което ще направи строителните предприемачи по-конкурентоспособни спрямо физическите лица.
Проблеми в законодателството
Шопов подчертава, че текстовете на закона са неясни и могат да доведат до правна несигурност и продължителни съдебни спорове. Той сотбелязва, че голяма част от сделките с имоти в България се изповядват на занижени стойности (данъчни оценки), което също влияе на постъпленията в бюджета.
Международен контекст и решения
В европейски контекст тенденциите са различни. В много страни от ЕС държавите въвеждат мерки за подобряване на достъпа до жилища, като например:
- Намаляване или премахване на ДДС за първо жилище на млади семейства.
- Гарантиране на ипотечни кредити за млади купувачи.
- Намаляване на данъчната тежест върху сделки с жилища.
Тези политики целят да стимулират покупките на жилища и да подпомогнат младите хора да се установят в собствен дом, като се противопоставят на растящите цени.
Облагане на строителни терени
Освен за новите имоти, промените в ЗДДС ще засегнат и покупките на строителни терени. Ако физическо лице продава парцел, сделката вече ще бъде облагаема с 20% ДДС. Това означава, че продавачът ще трябва или да намали очакваната печалба, или да повиши цената, което отново ще рефлектира върху крайните клиенти.
Предложените промени в ЗДДС са насочени към увеличаване на данъчните приходи и изравняване на условията за облагане на сделките с нови имоти. Въпреки това те пораждат значителни притеснения за достъпността на жилищата и за възможностите на гражданите да закупят собствен дом.
Съществуващата практика в други европейски страни показва, че държавите често предприемат мерки за облекчаване на данъчната тежест върху жилищата, докато новите предложения в България изглежда се движат в обратната посока. Това може да окаже дългосрочно въздействие върху пазара на имоти, като намали достъпността и повиши цените за крайния потребител.
Очаква се разглеждане на законопроекта, внесен от Министерството на финансите.