снимка: Максиммо България ЕООД
Пазарът на недвижими имоти във Варна продължава да се развива с динамични темпове, а новото строителство заема все по-голям дял в предпочитанията на купувачите. Модерните сгради предлагат съвременни технологии, висока енергийна ефективност и по-добри условия за живот. Повишаващото се търсене на нови жилища и нарастващият интерес към устойчивото строителство влияят пряко върху цените и предлагането в сектора. Какви са очакванията за бъдещото развитие на новото строителство във Варна и ще продължи ли ръстът на цените през следващите години? По темата разговаряме с Йорданка Зафирова, управител и основател на Максиммо България ЕООД. Агенцията оперира с недвижими имоти – продажба, наем и инвестиционни консултации.
– Г-жо Зафирова, как се представя новото строителство на пазара на недвижимите имоти във Варна?
– Новото строителство във Варна предлага редица предимства пред старите сгради, които привличат вниманието на купувачите поради няколко ключови причини. На първо място се нарежда по-ниската продажна цена в начален етап и възможността за гъвкави схеми на плащане, модерната визия и функционалните разпределения. Тяхната икономичност и по-ниски разходи са също сред основните предимства за купувачите, както и облагородените зелени пространства около новопостроените имоти. Клиентите станаха по-взискателни и към добавянето на възможности за допълнителни занимания на територията на проекта, като фитнеси и детски площадки, паркоместа, зелени площи и системи за сигурност. В миналото те се смятаха за лукс, но днес са често срещани в повечето нови сгради и са неизменна част от предлаганите удобства. Тези предимства включват съвременен дизайн, енергийна ефективност, модерни удобства и по-добро качество на строителството, по-малко нужда от ремонти. Те безспорно повишават атрактивността на имота.
Новото строителство се отличава с висока енергийна ефективност благодарение на качествени материали, добра изолация и модерни фасади, които намаляват разходите за отопление. Качествената дограма допринася за запазването на топлината, а новите ВиК и електроинсталации минимизират бъдещите разходи за поддръжка. Освен това сградите имат съвременен дизайн, който съчетава традиционни строителни практики с новите архитектурни тенденции. Оптималното разпределение на пространствата осигурява удобство и функционалност за собствениците.
Новите жилища обикновено се предлагат на по-високи цени в сравнение със старите сгради. Това се дължи на по-високото качество на строителството, използваните материали и допълнителните удобства. Въпреки това, инвестицията в ново строителство може да се окаже по-изгодна в дългосрочен план поради по-ниските експлоатационни разходи и по-високата стойност на имота с времето и хората все по-често виждат ползите от това.
– Какви са основните критерии, по които купувачите избират ново жилище? Доколко влияят факторите локация, качество на строителството, енергийната ефективност?
– Хубаво е да имаме конкретно изградена представа за вида и спецификите на недвижимия имот, който търсим, но все пак е важно да бъдем готови на компромиси. Обикновено допускането на компромис се налага поради разминаване между финансовите възможности и цената на имотите, които са привлекли нашето внимание. Отстъпки понякога се налагат и в моменти, когато търсенето е по-активно от предлагането на жилища. Това възпрепятства откриването на жилище, което да удовлетвори критериите на купувача.
Да, локацията е водещ фактор. Районите с добра инфраструктура, близост до морето и популярни туристически дестинации са винаги по-ценени. Купувачите все по-често съблюдават за висок стандарт и качество, за което, разбира се, са готови да платят по-голяма цена.
– Какво включват модерните стандарти за строителство? До каква степен се влагат устойчиви и енергийно ефективни технологии в новите сгради?
Съвременните изисквания в архитектурата и строителството се изразяват в различни концепции като устойчива, енергийно ефективна, нискобюджетна и екологична архитектура. Тези тенденции променят традиционните подходи, поставяйки акцент върху иновациите и устойчивостта. Въвеждането на нови строителни материали, използването на роботизирани технологии, преминаването към сглобяеми конструкции и изграждането на еко-сгради допринасят за развитието на сектора. Тези иновации са от полза както за строителните компании, така и за купувачите, тъй като ускоряват строителния процес, удължават живота на сградите и осигуряват по-голяма екологична отговорност.
– Как изглежда профилът на купувача на ново строителство във Варна? –Млади семейства, инвеститори или чуждестранни купувачи?
– Промяна на профила на купувача не бих казала, че има. Той продължава да бъде в основните си очертания – българи на средна възраст, около 30 до 40 години, достатъчно млади, за да могат да получат и кредитиранеза по-дълъг период от 30 години. Това са хора, които вече са изградили кариерата си, те са със сигурни доходи, могат да обслужват заемите си, някои от тях вече са и с натрупани спестявания, с които могат да си позволят да купят желания имот с лични средства.
Също така, продължава миграцията на населението от по-малки населени места към областните центрове, като най-голямото движение се наблюдава към София, Варна и Пловдив.
Чуждестранните купувачи, особено от Русия, Украйна, Германия и Великобритания, заемат значителен дял от пазара. Търсенето от страна на чужденци в последните години показва тенденция на увеличение.
– Кои са най-търсените квартали за ново строителство в момента и защо? – Дали хората предпочитат централни локации или зони като „Бриз“, „Виница“, „Младост“ и други?
– Както говорихме и по-горе, локацията е една от основните характеристики при търсене на имот, независимо дали за инвестиция или възнамеряваме да живеем в него. В дългогодишния си опит от работа с клиенти наблюдавам, че изборът на жилище в квартал, в който сме живели или познаваме, се прави по-лесно.
Крайморските локации като Евксиноград, курортните комплекси „Св. Константин и Елена“ и „Златни пясъци“, Ален Мак, остават топ избор за покупка на жилища и къщи.
– Как се справят строителните компании с предизвикателствата на пазара – инфлация, повишени разходи за материали и промени в регулациите?
– Тук мога да разширя въпроса: Много и динамични са промените, с които се наложи да се сблъскат строителните компании: инфлация, повишаване на цената на строителните материали покрай войната, рязкото поскъпване на работния труд, утежняваща криза с доставките, нестабилната политическа обстановка в страната от години, липсата на квалифициран труд и отлив на кадри от строителния сектор. На местно ниво силно наболелият въпрос с дефицита на мощности и затрудненото присъединяване на нови обекти към електроразпределителните дружества. Смяна на администрацията и кмета на града, който усилено работи в посока да предотврати презастрояване на града. Отделно, все по-затрудненото намиране на инвестиционни терени във Варна, предвид това, че градът ни няма много накъде да расте. В същото време пред строителната индустрия стои и задачата да ограничи негативното си въздействие върху климата, заложено в Зелената сделка на ЕС
Всичко споменато оказва своето влияние върху средата и особено върху строителния бранш, който се нарежда сред най-засегнатите.
Въпреки динамичната ситуация, реализирането на нови проекти продължава с активно темпо. Много инвеститори виждат в това добри възможности за развитие. Високата инфлация допълнително засилва интереса на купувачите, които все по-често предпочитат да вложат спестяванията си в собствено жилище като надежден начин за защита на спестяванията си.
– Как се отразява на строителния бранш повишаващото се търсене за енергийно-ефективни и устойчиви сгради? Ще продължи ли тази тенденция с нарастването на енергийните разходи и декарбонизацията на икономиката?
– Новите европейски регулации, свързани със Зелената сделка и целите за намаляване на въглеродните емисии с до 55% до края на 2030 година, неизбежно ще доведат до поскъпване на себестойността на новите жилища, които трябва да отговарят на строги изисквания по отношение на използваните материали и системни решения. Това не е тенденция, а нова норма, с която всички инвеститори в Европа, а и в световен мащаб, ще трябва да се съобразяват. Зелената сделка ще направи още по-драстична разликата между нови и стари жилищни сгради – не само като комфорт на обитаване, но и като отговорно поведение. Предстоят и промени, които тепърва ще наблюдаваме – за да е устойчива тази линия. Банките ще променят условията си за кредитиране за жилища в сгради, които не покриват изискванията за енергийна ефективност и декарбонизация на икономиката.
– Какви са прогнозите за развитието на новото строителство във Варна през следващите години? – Ще продължи ли ръстът на цените и какви нови проекти се очакват?
– Един от основните фактори, които ще повлияят на цените на имотите през 2025 г., е растящите спестявания на хората в банките и предвид решението за присъединяване на България към Шенгенското пространство и въвеждането на еврото, част от тези спестявания ще бъдат инвестирани именно в жилища, което ще подсигури тяхната сигурност.
Други фактори, които биха оказали по-скоро забавяне на движението на пазара, биха били увеличение на лихвите по депозитите в банките до по-високи, с което част от купувачите биха отказали покупка на имот с цел възвръщаемост, както и променени условия при ипотечното кредитиране. Друг фактор може да бъде законови промени и данъчно облагане, касаещо собствеността на имоти и придобиването на такива.
Йорданка Зафирова е управител и основател на Максиммо България ЕООД. Агенцията оперира с недвижими имоти – продажба, наем и инвестиционни консултации. Зафирова е утвърдено име в сферата на недвижимите имоти във Варна, с над десет години опит в бранша. Юрист по професия. Като основател и управител на Максиммо България, тя е изградила репутация на експерт с усет към детайлите, професионален подход и отлично познаване на пазара. С дългогодишен опит в продажбата и управлението на жилищни и бизнес имоти, Йорданка Зафирова успешно ръководи екип от професионалисти, които предлагат висококачествени услуги. Нейната компания се отличава с персонализиран подход към всеки клиент и изграждане на дългосрочни партньорства. Благодарение на стратегическото си мислене и иновативни маркетингови подходи, фирмата е реализирала стотици успешни сделки.