Ивайло Градев е в сферата на недвижимите имоти от 2003 г.
Завършва „Международен бизнес мениджмънт“. Специалист е в наеми, продажби, медиация и банково кредитиране. Има множество завършени обучителни и квалификационни курсове. Член е на УС на Националното сдружение недвижими имоти от 2021 г. Работи за разширяване на регионалните структури, привличане на нови членове, коректност и добри практики в работата на НСНИ.
-Господин Градев, каква е тенденцията на пазара на имоти във Варна в момента?
-Напук на всичко, което се говори, балонът не се спука. Продължава да се надува нещо, което някои хора наричат балон, а всъщност сме много далеч от това. Има си икономически фактори, които обуславят покачването на цените.
-Кои са те?
-Това са най-вече евтините кредити и голямото търсене. Винаги тези два показателя са с основно влияние върху пазара.
-Какво показват данните, колко е покачването на цените?
-До септември данните показват, че цените във Варна спрямо миналата година са нараснали с 14-15 %. В национален мащаб този показател е около 12 на сто. В малките градове, разбира се, е съвсем различно. Като цяло няма сътресения. Пазарът е динамичен и стабилен.
-Какво търсят хората най-вече?
-Най-търсени остават жилищните апартаменти – двустайни и тристайни. Има лек ръст на търсенето на имоти с цел отдаване под наем, въпреки че възвращаемостта сега доста се вдигна и е около 25 години и повече, а преди беше около 20. Това се дължи на факта, че наемите все още не са достигнали ръста на продажбите.
-По райони какви са тенденциите? Къде се търсят повече имоти?
-Забелязва се оттегляне от сини и зелени зони. Масово хората искат да могат да паркират някъде свободно, но не им се дават 35 000 евро за гараж. Затова предпочитат Левски, Трошево, Младост, Възраждане, Кайсиева градина. Там има и много нови проекти, които са с високо качество от доказани строители.
–Къде остава най-скъп пазарът на имоти във Варна?
-Центърът, общината, долната част на Бриз, Чайка. Това са си открай време най-скъпите райони.
-Константин и Елена?
-Не. Там се търси основно за ваканционни имоти. Цените не са толкова високи, колкото в централните части на града например. Още повече, че там има и такси за поддръжка в затворените комплекси, което кара хората да отстъпват малко назад от този район.
-Съпоставката на цените във Варна с други големи градове как изглежда?
-На второ място сме след София. Има доста райони, в които дори изпреварваме столицата.
-Това с какво се обяснява най-вече?
-Имаме доста сериозен прираст. Постоянно идват хора, искат жилища, нормално е да има предлагане и това да покачва цените. Строителството е качествено, правят се големи комплекси и това до голяма степен отговаря на търсенето.
-Въпросът с еврото е актуален във всеки сектор. Как ще повлияе влизането ни в общата европейска валута на пазара на имоти?
-Сега се върнах от една конференция, посветена почти изцяло на това. Там имаше специалисти от Латвия, Литва, Хърватска. Нищо не се е променило заради самата смяна на валутата. Ще сменим само етикетите. Имотите, така или иначе, от много време ги продаваме в евро. Възможно е първите няколко месеца да има опити за спекулация и изкуствено надуване на цените. Имаше доста имоти, които бяха спрени от продажба тази и миналата година, с цел да бъдат пуснати на пазара след като приемем еврото. Собствениците смятат, че ще ги продадат по-скъпо и така може да повлекат част от пазара, но това, според мен ще е на принципа проба-грешка и по-скоро ще е грешка.
-В този смисъл съветвате ли хората да изчакат първите месеци от новата година?
-Не. Който търси, трябва да действа. Не се очаква промяна и при равнищата на кредитиране. Очакванията са пазарът да бъде почти същия.
-Ще продължат ли все пак цените да растат, макар и не заради еврото?
-Очакваният ръст на цените ще е около 10 %, но той е обичаен и няма нищо общо с приемането на еврото. По-скоро други неща биха могли да повлияят.
-Кои са те?
-Например в геополитически аспект никой не знае какво ще се случи. Освен това все още не е ясно какво ще стане с резервите на търговските банки – дали ще ги отпуснат под формата на кредити, или ще ги внесат в Европейската централна банка. Ако ресурсът им остане евтин, кредитите също ще бъдат евтини.
-Анализи напоследък показват, че цените на имотите в България са сред най-високите в Европа…
-Не мога да се съглася с тези анализи, освен ако не става дума само на база покупателна способност. В този смисъл са ни високи цените, но в сравнение с нетните цени в Европа сме много далеч от повечето държави в ЕС.
-А там на база покупателна способност толкова ли са високи цените, ако ги съпоставим с нашите?
-Не. Най-вероятно в този смисъл са тези анализи, защото иначе ако гледаме чисто цените мисля, че сме под средното равнище в Европейския съюз.
-Напоследък следя пазара на имоти и покрай това започнаха да ми излизат предложения за имоти в Испания например, които са два пъти по-големи като квадратура и два пъти по-ниски като цена. Каква е уловката? Районът, в който се намират ли?
-Да, защото, ако отидете да ги видите на място, ще стане ясно, че са в пустошта, където най-близкият магазин е на 20 км. например. Но и в интерес на истината в Испания цените не са много по-различни от нашите, особено на ваканционните, крайморските имоти.
-За фалшивите обяви какво ще кажете?
-Нищо не можем да направим. За съжаление, те се превърнаха в нещо нормално.
-Как да ги разпознаем?
-Ако сме запознати с пазара, и видим нещо необичайно евтино, трябва да ни светва червена лампа. Най-лесният начин е, когато се звънне по телефона, да се зададат правилните въпроси.
-Кои са те?
-Трябва да се влезе в подробности за статута на имота например – апартамент ли е, гараж ли е, офис ли е, таванско складово помещение ли е? Има случаи, в които пускат апартамент например, който е таванско помещение, а за това банката не може да отпусне кредит.
-В какво друго би могла да се състои една измама, свързана с продажба на имот?
-Може изобщо да няма такава обява.
-Защо се прави тогава?
-Пускайки едни фалшиви оферти, те набират база данни на клиенти. Започват да звънят на нас и казват „Имам клиент, който търси еди си какво“. След това директно се обаждат на клиента и му предлагат моята оферта.
–Вие имате ли някакъв механизъм за противодействие на това?
-Не, за съжаление. В момента законовата рамка позволява това да се случва. Механизмът е да образоваме клиентите. Най-лесно за тях е да работят с брокер.
-И така стигаме до законодателството. Има ли някакъв напредък в опитите ви да въведете регулация?
-Има внесени в Народното събрание два законопроекта за посредничество при сделки с недвижими имоти. От тук нататък нещата не зависят от нас…
-От кога са законопроектите?
-От началото на годината.
-Каква е разликата между двата и на кого са?
-Единият е на НСНИ (Националното сдружение недвижими имоти) и там е предвидено регулацията да се осъществява от Камарата на брокерите. Другият вариант е на алтернативно сдружение, което предвижда държавна регулация. За нас е по-добре да се саморегулираме, защото ние сме навътре в този бранш и знаем най-добре какво трябва да направим. Най-простият пример, който мога да дам е, че в момента държавата не счита за лоша практика фалшивата новина.
-И накрая: съветът Ви към хората?
-Не бързайте с решенията. Обмисляйте. Не разчитайте само на кредитите. Не искам да звучи плашещо, но след няколко години няма да са такива нивата на кредитите, затова е хубаво да имате 20-30 % самоучастие.