Добромир Ганев е икономист, предприемач, консултант, ментор и обучител. Има над 30 години управленски опит и история в индустрията за недвижими имоти. Автор е на многобройни публикации и статии. Квалифициран е в преговори, бизнес планиране, продажби, управление на активи, статистически анализи, маркетинг и реклама, търговски техники, управление. Магистър е по „Икономика на Индустрията“. Специализира Международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes – Mineapolis-St.Paul – USA. През 1993 г. година основава ФОРОС. Партньор е в „Комфорт & Форос Брокърс“.
-Г-н Ганев, скоро излязоха данните за издадените разрешения за строеж. Какво показват те, съпоставени със същия период на миналата година?
-За миналата година може да кажем, че разрешенията за строеж в страната се движат в позитивна посока с изключение на Стара Загора, и по отношение на единиците в сградите, и по отношение на разгърната застроена площ, които са двата важни параметъра. За Варна може да кажем – 33% ръст на единиците и 40% ръст на РЗП на издадените разрешения за строеж.
-Отчитате това като положителна статистика.
-Да. Защото, когато има издадени разрешения за строеж, това означава, че имаме основата за строителство на нови жилищни сгради, което предполага производство на жилищни единици и съответно означава, че няма натиск на пазара. Тоест за нас не е добре да има ситуации като миналата.
-Коя е миналата?
-Да има толкова драматично покачване на цените. То идва от недостиг на жилища. Когато имаме 10 купувачи на пазара и 5 жилища, имаме търгове дори – тези 5 човека искат да си купят имота и наддават за него.
-В този смисъл има ли сега тенденция да намаляват цените?
-Трябва да кажем, че в началото на годината се случи това, което очаквахме – намаля търсенето.
-Защото?
-Защото много хора купиха в аванс и ги няма сега на пазара, освен онези, които така или иначе купуват. Има за миналата година 226 000 акта, вписани у нас. Когато има екстра купувачи поради някаква причина, те покачват броя на сделките, понякога и на цените, когато предлагането е по-малко търсенето. На вторичния пазар, между другото, собствениците също спряха някои от жилищата. Имаше две години постоянен спад на офертите.
-Изчакваха ли?
-Да. Всеки чакаше да скочи цената след първи януари тази година. Изчаквайки, те спират. Спирайки, тази ножица между търсене и предлагане се увеличава. Дори новото строителство, което беше започнало през 2024г. и беше в кондиция, не можа да покрие това по-голямо търсене. Данните за миналата година показват големи спадове за София и Варна при започнатото ново строителство – 30-40% спад. Цялото това съотношение между търсенето и предлагането влияе на крайните цени, когато ножицата е отворена. В момента намаля търсенето, но в същото време самото предлагане не се увеличава с темпове, които да доведат до спад на цените. Затова предвиждаме спад на ръстовете.
-Тоест не можем още да говорим за спад на цените, но може да прогнозираме спад на увеличението?
-Да. Надявам се до края на годината ръстовете да бъдат около 5%.
-Което е стандартен ръст, така ли?
-Да. Така бяхме преди Ковид, да кажем. Това си е средноевропейски ръст. Надявам се строителите да почнат да строят повече, вторичното предлагане да излезе на пазара, спекулантите ще са принудени да регулират цените.
-За миналата година около 20% ли е официално ръстът на цените за Варна?
-Да. За Варна е около 18-19%, въпреки че имаше дори тримесечие със спад на сделките.
-От Камарата на строителите казват, че от началото на годината драстично и без причина са се увеличили цените на тухлите и бетона..
-Това също е фактор, да. Друг е въпросът дали, ако твърде много скочат цените, пазарът ще може да го поеме. Тук инвеститорите не биха могли да си позволят просто да предлагат нещо на база на себестойност. Тя е част от процеса на формиране на една цена, но тя зависи от търсенето. И ако има дисбаланс между очаквания на клиента и възможност да купи, тогава стоят непродадени имоти. Затова тук инвеститорите са много предпазливи и изчакват, или поне някои от тях.
-Още данни имате за Варна. Какво показват те?
-За първото тримесечие разрешенията за строеж за жилищните единици са с 14% повече. За цялата страна е 28%.
-Тоест, това е под средното ниво за страната?
-По-скоро е добра кондиция. Този пазар трябва да се гледа местно. София и Варна имат твърде различни характеристики. Варна и Бургас също.
-В Бургас виждам, че има ръст от 63% обаче този показател.
-Да. В Бургас има много сериозна активност. За миналата година той е единственият град с ръстове на започнато ново строителство – 600 000 кв.м., а във Варна са 400 хиляди.
-С какво се обяснява?
-Там започнаха няколко много големи проекта и Бургас има къде да се развива. Те създадоха два нови квартала в началото на града като идвате от София и те не пречат, защото по този начин се строи в нови територии, а не в градинки и полянки.
-А Варна?
-Варна географски е много ограничен град. Морето е ясно, но има плато, канал, мост, оказа се, че имаме и проблеми с инфраструктурата, което възпрепятства строителството…
-Как гледате на това постоянно противопоставяне: част от хората искат да живеят в град със зелени площи и по-малко строителство. От друга страна, строителите смятат, че градовете трябва да се развиват…
-Трябва да има баланс между интересите на бизнеса и на хората. Ако сте дошла примерно преди 5 години във Варна и Ви се е искало да има повече жилища, за да си изберете, сега вече не Ви се иска. Но това е субективно. Трябва да се намери пресечната точка между интересите на всички. Има много хора, които просто не искат да им е неудобно пред жилището примерно, но то си е частен парцел и няма как да не се застрои, ако има такава възможност. Това е градската среда. Много архитекти дават за пример София, която е много далеч по отношение на плътността на застрояването в сравнение с други европейски столици. Друг е въпросът, че общините нямат бюджет. Строи се нещо, а какво се случва около него не е много ясно.
-България къде стои в Европа според данните, които имате? Те бяха за квадратен метър в центъра на големите градове, нали?
-Да. Най-скъпо за март‘2026г. е в Цук (Швейцария) – 28 430 евро на квадрат. Париж е девети с 12 500 евро, на 10-то място е Мюнхен с 10 900 евро. София е 133-та от 220 града в Европа с 3600 евро на квадрат в центъра на града, Атина е на 140-то място. Варна е 169-та с 2700 евро средна цена на квадрат в центъра. Последен в цялата класация е Харков в Украйна с 950 евро на квадрат.
-На фона на тази статистика често се случва напоследък да чувам, че цените в големите градове у нас са много по-високи от някои екзотични курорти или райони в Испания примерно.
-Това е така, защото когато сравняват София, трябва да я сравняват с Мадрид, а не с който и да е курорт или по-малък град. Ако погледнем столиците в Източна Европа, София е на 12-то място. На първо място тук е Москва с 10 000 евро, следват Прага, Варшава, Братислава. Варна е на 23-то място. Ръстовете на цените могат да бъдат различни в различните части на градовете. Вижте какво направи във Варна един бул. “Левски“ например – той разви целия район от квартал „Левски“ нагоре, защото достъпът стана по-лесен, стана по-приятно да се пътува. А какво направи метрото в София? Какво прави всяко училище, детска градина? Между другото, в САЩ е от голямо значение класацията на училището в района, в който купуваш жилището. Колкото е по-напред училището, толкова е по-висока цената на имота. И тук е така, но ние не го оценяваме. Един от важните фактори тук е сигурността. Майката, жената, тя търси на първо място това – сигурност. В повечето държави има и оценка на криминогенната среда в района.
-Да погледнем към един постоянен проблем във вашия бранш – липсата на регулация и законодателство. От години и Вие и Ваши колеги говорите за острата необходимост от това, но поради някаква причина все не се стига до законопроект, а и вие помежду си имате известни различия за визията му.
-Сега поне се обединихме около това, че трябва да има регулация. Не всички обаче знаят какво точно искат. Имаме два проекта. Единият е на големите фирми, в който няма правила. Другият е на Националното сдружение недвижими имоти (НСНИ), който предвижда да има Камара.
-А големите фирми какво предлагат, ако не искат Камара?
-Искат само регистър и някакво обучение в началото. Проблемът е с това, че някои искат държавна регулация, чиновници да ни регулират. Други предлагат саморегулация, но при нас за 35 години стана ясно, че това не работи. В НСНИ има 350 фирми, но са по принцип 3500 и останалите не искат да влизат.
-Има недоверие към вашата професия. Не е само заради липсата на регулация.
-Не е само заради това. Другото е размерът на заплащането и качеството на услугата, която получават. Често брокерите не могат в пълнота да предложат услугите си и клиентите остават разочаровани. Да не говорим вече, ако се стигне до измама…
-Създаването на регулация ще реши ли тези въпроси?
-Поне ще има изисквания за първоначална селекция.
-Излезе скоро информация, че хората вече не купуват „на зелено“, а изчакват готовите жилища.
-Трудно ми е да кажа, но след последните скандали хората станаха по-внимателни. Комисията за защита на потребителите, според мен, трябва да помисли дали не е добре да регулира договорите „на зелено“, защото те са най-сложните. Този процес има много предимства и ако бъде изчистен, би бил по-използван.
-Имаше и една тенденция, че ръстът на наемите не догонва този на имотите. Така ли е още?
-Да, така е все още. Имаше един пост-ковид период, който много блокира наемите, но след това войната го нормализира, защото украинците дойдоха тук. В цяла Европа изостават, не е нещо необичайно.
-На финала – прогноза: посоката към какво е?
-Надеждата ми е, че пазарът ще върви към балансиране между търсене и предлагане, тоест по-голяма активност от инвеститорите, вторичното предлагане да излезе на пазара и войната да не бъде фактор, който да притесни световната икономика и процесите, свързани с безработицата. Ако всичко това се случи, може би в края на годината ще видим между 5 и 8% ръстове.