снимка: „Жожоба Билдинг“
Инфраструктурата на Варна изостава, а панелните жилища не представляват интерес за купувачите. В същото време 80% от апартаментите в страната са старо строителство. Липсата на електроразпределителни мощности във Варна е една от причините цените на имотите в града да настигат софийските. Налага се инвеститорите да финансират изграждането на електроразпределителната мрежа, което допълнително оскъпява жилищата.
По темата разговаряме със Светослав Жеков, член на управителния съвет на областното представителство на Камара на строителите във Варна. Над 20 години развива бизнес в сферата на строителството, инвестициите и има участие в над 30 компании. Фирмите му осъществяват дейност на територията на Варна и София. Основен проблем, според Жеков, е изоставането на инфраструктурата във Варна, което създава усещане за презастрояване. Той коментира, че е наложително, както общината, така и държавата да обърнат внимание на пътното строителство, ВиК-системата и електроразпределителните мощности.
– Г-н Жеков, какво е състоянието на електроразпределителните мощности във Варна? Дружеството отказва да присъединява към мрежата си нови обекти.
– Истината е, че малко хора извън електроразпределителното дружество знаят реалното състояние. От две седмици насам в района на кв. „Виница“ и „Дружба“ отново започнаха да се издават становища за присъединяване. От 2023 г. електроразпределителното дружество не издаваше официални откази, а становища, в които се казваше, че новите присъединявания биха застрашили енергийната сигурност в района на подстанция „Траката“.
– Какво означава „застрашаване на енергийната сигурност“?
– Според официалните становища, ако продължат да присъединяват нови сгради без разширяване на мрежата, това може да доведе до проблеми с енергийната сигурност. Недостатъчните инвестиции, заложени още при приватизацията, сега дават негативни резултати.
– Можете ли да дадете конкретен пример?
– Районите „Владислав Варненчик“ и „Кайсиева градина“ разчитат на две подстанции – „Варна-север“ и „Максуда“. В момента и двете са с изчерпани мощности. Новите сгради в района на кв. „Владиславово“ и „Кайсиева градина“ получават становища за присъединяване към подстанция „Максуда“, въпреки че тя е на 4-5 километра разстояние. Ако инвеститор иска да построи жилищна сграда, му се казва, че ще бъде присъединен, когато подстанция „Максуда“ бъде реконструирана. Но никой не знае кога ще се случи това.
– Налага ли се инвеститорите да финансират изграждането на трафопостове и кабелни линии?
– По закон електроразпределителните дружества са задължени да осигуряват присъединяване на обекти с мощност до 400 киловата. Над този праг условията стават предмет на договаряне, което поставя инвеститорите в сложна ситуация. Как се договаряш с монополист – или подписваш договора, който ти дават, или чакаш неопределено време. Строителните компании изграждат нова електроинфраструктура, тъй като електроразпределителните дружества не инвестират достатъчно в разширяване на мрежата.
Създава се порочен кръг, в който инвеститорът трябва сам да изгражда ел. трасета за своите обекти. Така, вместо централизирано решение на проблема, в града се копае многократно по едни и същи трасета, което води до хаос и допълнителни разходи. Строителите разкопават километри, за да се свържат с далечна подстанция. Когато един приключи, следващият започва по същия път.
– Какво е отражението на тези процеси във Варна?
– Това е една от основните причини цените на имотите във Варна да настигат софийските. Двете главни причини са забавянето на административните процедури за устройствените планове и липсата на достатъчно електроенергийни мощности. Инвеститорите плащат високи разходи за инфраструктура и това се отразява на крайната цена за купувачите.
– Колко може да струва на един инвеститор изграждането на електроразпределителна инфраструктура ?
– Разходите могат да надхвърлят 10% от строителната себестойност на сградата, а в някои случаи достигат до 20%.
– Каква е строителната себестойност на квадратен метър в момента?
– Ако говорим за стандартно строителство по БДС, цените варират между 500 и 1000 евро на квадратен метър. Оптимизирани сгради в икономичен вариант могат да бъдат в долната граница. При къщи, особено двуетажни с по-голяма разгърната площ, себестойността често надхвърля 1000 евро на квадратен метър. А когато става въпрос за довършителни работи, там няма таван на разходите – плочки, дограма, вътрешен интериор, всичко зависи от предпочитанията на собственика.
– В Общия устройствен план на Варна, още през 2012 г. е записано, че на територията на общината няма големи източници за производство на ел. енергия и има необходимост от разширяване на подстаниции „Максуда“, „Траката“, „Летище“ и др. Електроразпределителните дружества са задължени да инвестират, нали така?
– Абсолютно. По лицензия те са длъжни да инвестират в разширение на електропреносната мрежа. Липсва контрол. Има и предположения, че електроразпределителното дружество е пред продажба, което вероятно е повлияло на липсата на инвестиции.
– Кой трябва да предприеме действия за решаване на проблема?
– Освен електроразпределителното дружество, основна роля има и община Варна. В ОУП е заложено изграждане на нови подстанции, но за тях дори не са отредени терени. Варна има много сериозен проблем и както обикновено се случва в България – чакаме проблемът да стане критичен, преди да действаме.
– Какъв е темпът на новото строителство във Варна?
– През последните 10 години във Варна ежегодно излизат на пазара около 600 000 кв. м разгърната застроена площ за жилищно строителство. През последната година тази цифра е намаляла с 20-30% – в момента е между 450 000 и 480 000 кв. м. Това намаление на предлагането също води до поскъпване на имотите. Когато една стока е дефицит, цената ѝ неизбежно се покачва.
– Варненци се оплакват от презастрояване в града. Как ще коментирате тази тема?
– Думата „презастрояване“ е нещо много интересно. Аз я наричам „политическа дъвка“. Тя се използва, когато предстоят избори и започваме да натискаме копчетата на избирателите, за да можем да се представим по някакъв начин пред тях. „Презастрояване“ означава строителство над допустимите норми, а в София и Варна няма такова нещо. Имам предвид в градовете – това, което се направи по курортите, беше прекалено. Истинският проблем е, че инфраструктурата изостава и това създава усещането за презастрояване. 80% от жилищата в България са старо строителство, а само 20% – ново. Основната част – панелни сгради, строени през 60-те години – са непривлекателни за купувачите. През 1965 г., например, са строени панелните блокове около булевард „Левски“.
Варна расте, но без адекватна инфраструктура това развитие може да бъде сериозно забавено. Нашият сектор генерира около една трета от икономиката на града. Затова е важно да се намери баланс между развитието на инфраструктурата, темповете на строителство и обществения интерес.
– Казвате, че цените на имотите във Варна настигат софийските?
– Да, ние работим и в София. В момента завършваме последния ни обект – сграда „Жожоба Билдинг“, която е на главен булевард, в близост до обновената трамвайна линия до метростанция „Красно Село“. Тъй като сме пред акт 15, вече ясно се вижда, че цените във Варна настигат софийските: https://jojobabuilding.bg/